Einspruch gegen Bußgeldbescheid wegen Schwarzvermietung
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Was du wissen solltest
Häufig gestellte Fragen zu dieser Vorlage
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Ein Bußgeldbescheid wegen Schwarzvermietung kann dann ergehen, wenn Wohnraum ohne behördliche Anmeldung, Genehmigung oder unter Umgehung gesetzlicher Pflichten vermietet wurde. Betroffen sind häufig Fälle, in denen Wohnungen ohne Mietvertrag, ohne Zweckentfremdungsgenehmigung oder an nicht gemeldete Personen vermietet wurden.
Wenn Sie der Ansicht sind, dass der Vorwurf nicht zutrifft oder die Umstände anders lagen, können Sie fristgerecht Einspruch einlegen. Das ist Ihr gutes Recht und gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihre Sichtweise darzulegen.
Auf dieser Seite finden Sie eine kostenlose Vorlage für den Einspruch – als PDF und bearbeitbare Word-Datei. Zudem erhalten Sie klare Hinweise zum richtigen Vorgehen.
[Ordnungsbehörde XY / Wohnraumschutzstelle]
[Adresse der Behörde]
[PLZ Ort]
Aktenzeichen: [Aktenzeichen eintragen]
„Es handelt sich nicht um eine entgeltliche Vermietung, sondern um unentgeltliche Überlassung an Angehörige.“
ODER
„Die Vermietung war lediglich kurzfristig und eine Anmeldung wurde bereits nachgeholt.“
ODER
„Ich war mir der Anzeigepflicht nicht bewusst und habe nach Kenntnis umgehend reagiert.“
ODER
„Ich bin nicht Eigentümer oder Verfügungsberechtigter des Objekts.“]
[Adresse]
[Telefonnummer]
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Beispiele für Einspruchsanlässe
Ein Einspruch ist insbesondere dann sinnvoll, wenn einer oder mehrere dieser Punkte auf Ihren Fall zutreffen:
- Keine entgeltliche Vermietung: Wenn die Überlassung unentgeltlich war (z. B. an Angehörige oder Freunde), liegt keine klassische Vermietung vor.
- Pflichtverletzung ohne Vorsatz: Wenn Sie die Anmeldung oder Genehmigungspflicht nicht kannten und nach Hinweis sofort gehandelt haben.
- Sie sind nicht verantwortlich: Etwa, wenn Sie nicht der Eigentümer oder Vermieter, sondern nur Miteigentümer oder Nutzer sind.
- Wohnraum wurde inzwischen korrekt gemeldet oder genehmigt: Das Nachholen kann zu einer Milderung oder Einstellung führen.
- Fehler im Bußgeldbescheid: Falsche Angaben zu Personen, Objekten oder Zeiträumen machen den Bescheid anfechtbar.
Ein Einspruch kann dazu beitragen, das Verfahren zu klären und überhöhte oder unberechtigte Sanktionen zu vermeiden.
Der richtige Zeitpunkt
Sie haben 14 Tage ab dem Tag nach der Zustellung des Bußgeldbescheids Zeit, Einspruch einzulegen.
Beispiel: Wird der Bescheid am 1. Oktober zugestellt, endet die Einspruchsfrist am 15. Oktober um 24:00 Uhr.
Die Rechtsgrundlage ist § 67 Absatz 1 OWiG.
Wichtig: Entscheidend ist das Datum des Eingangs bei der zuständigen Behörde – nicht das Datum des Versands. Versäumen Sie die Frist, wird der Bescheid rechtskräftig. Eine Wiedereinsetzung ist nur unter engen Voraussetzungen möglich, etwa bei unverschuldeter Fristversäumnis.
So funktioniert die Einlegung
Der Einspruch muss schriftlich bei der im Bußgeldbescheid genannten Behörde eingehen. Sie können ihn per Post, Fax oder persönlich zur Niederschrift übermitteln. Eine Einreichung per E-Mail ist in der Regel nicht zulässig, außer sie erfolgt mit qualifizierter elektronischer Signatur.
Ihr Schreiben sollte folgende Angaben enthalten:
- Vollständiger Name und Adresse
- Aktenzeichen und Datum des Bescheids
- Zustellungsdatum
- Klare Erklärung, dass Sie Einspruch einlegen
Eine Begründung ist nicht zwingend, wird aber empfohlen – insbesondere wenn Sie rechtliche Missverständnisse aufklären oder mildernde Umstände geltend machen möchten.
Der Ablauf nach dem Einspruch
Nach Eingang prüft die Behörde, ob der Einspruch frist- und formgerecht eingereicht wurde. Ist das der Fall, erfolgt eine neue inhaltliche Prüfung des Sachverhalts.
Sie können zusätzliche Unterlagen nachreichen – z. B. Mietverträge, Nachweise über unentgeltliche Nutzung, Meldebescheinigungen oder Stellungnahmen von Dritten.
Die Behörde kann den Bußgeldbescheid aufheben, ändern oder bestätigen. Wird keine Einigung erzielt, wird der Fall zur Entscheidung an das zuständige Amtsgericht weitergeleitet. Dort findet ggf. eine mündliche Verhandlung statt, in der Sie sich äußern und Beweise vorlegen können.
Sie können den Einspruch bis zur gerichtlichen Entscheidung jederzeit zurückziehen.
Schlussgedanken
Ein Bußgeld wegen Schwarzvermietung kann hohe finanzielle Folgen haben, ist aber nicht immer gerechtfertigt. Wenn Sie nachweisen können, dass keine entgeltliche Vermietung stattfand, keine Pflichtverletzung vorlag oder Sie nicht verantwortlich waren, sollten Sie fristgerecht Einspruch einlegen.
Die Frist beträgt 14 Tage ab Zustellung. Nutzen Sie unsere kostenlose Vorlage zur Erstellung Ihres Einspruchs und reichen Sie diesen rechtzeitig bei der Behörde ein.
Ein gut begründeter Einspruch kann zur Einstellung oder Reduzierung des Verfahrens führen – besonders bei Erstverstößen oder nachträglicher Korrektur der Situation.
Was andere wissen wollen
Was gilt als Schwarzvermietung im rechtlichen Sinne?
Unter Schwarzvermietung versteht man die entgeltliche Überlassung von Wohnraum ohne ordnungsgemäße Anmeldung, Genehmigung oder Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Das betrifft z. B. das Vermieten ohne Mietvertrag, das Umgehen von Wohnraumschutzsatzungen oder das Vermieten ohne Anmeldung bei der Meldebehörde. Auch die unerlaubte Zweckentfremdung (z. B. als Ferienwohnung ohne Genehmigung) kann darunterfallen. Entscheidend ist, ob gegen Vorschriften verstoßen wurde, die den Wohnraum schützen und ordnungsgemäß erfassen sollen. Selbst kurzfristige Verstöße können geahndet werden.
Wie hoch ist das Bußgeld bei Schwarzvermietung?
Die Höhe des Bußgeldes richtet sich nach Landesrecht bzw. kommunaler Satzung und hängt vom Einzelfall ab. In vielen Städten drohen bei vorsätzlicher Schwarzvermietung Bußgelder zwischen 1.000 und 50.000 Euro. Bei gewerblicher oder wiederholter Schwarzvermietung kann es sogar noch teurer werden. Maßgeblich sind Dauer, Umfang, wirtschaftlicher Vorteil und Einsicht des Betroffenen. Ein rechtzeitiger Einspruch und die Mitwirkung im Verfahren können zur Reduzierung oder Einstellung führen – vor allem, wenn es sich um einen erstmaligen oder geringfügigen Verstoß handelt.
Welche Nachweise helfen im Einspruchsverfahren?
Hilfreich sind z. B. schriftliche Erklärungen über unentgeltliche Nutzung, Kopien von Untermietverträgen, Meldebestätigungen, Protokolle von Wohnungsübergaben oder Nachweise über die Anmeldung beim Amt. Wenn Sie belegen können, dass die Wohnung nicht kommerziell oder nicht dauerhaft vermietet wurde, kann das zu einer Einstellung führen. Auch eine bereits nachgeholte Anmeldung oder Genehmigung sollte dokumentiert und eingereicht werden. Je besser die Belege, desto eher kann die Behörde den Einzelfall nachvollziehen und das Verfahren milder bewerten.
Wer ist bei Schwarzvermietung verantwortlich – Eigentümer oder Mieter?
Verantwortlich ist grundsätzlich derjenige, der die Vermietung vornimmt – also der Eigentümer, wenn er direkt vermietet. Vermietet jedoch ein Mieter ohne Wissen des Eigentümers unter, liegt die Verantwortung meist beim Mieter. In manchen Fällen trifft auch beide eine Teilschuld – z. B. wenn der Eigentümer die Umstände duldet. Im Einspruch sollten Sie klar darlegen, wer die Vermietung veranlasst oder durchgeführt hat, um die tatsächliche Verantwortlichkeit deutlich zu machen und das Verfahren gegebenenfalls auf die richtige Person zu lenken.
Was passiert, wenn ich trotz Bußgeld weiter ohne Genehmigung vermiete?
Wenn Sie nach einem Bußgeldbescheid weiterhin ohne Genehmigung oder Anmeldung vermieten, kann dies als vorsätzliche Wiederholungstat gewertet werden – mit deutlich höheren Strafen. Außerdem können Zwangsgelder, Räumungsverfügungen oder sogar strafrechtliche Maßnahmen folgen, insbesondere wenn gewerblicher Betrug oder Steuerhinterziehung im Raum steht. Es ist daher dringend zu empfehlen, die Vermietung zu legalisieren und die behördlichen Anforderungen zu erfüllen. Ein einmaliges Versäumnis kann korrigiert werden – wiederholte Verstöße werden jedoch kaum noch milde beurteilt.
Unsere Vorlagen dienen nur zur allgemeinen Information. Bei rechtlichen Fragen empfehlen wir einen Anwalt.